Revisão do regime do arrendamento urbano

 

Como demos oportunamente nota, a Lei 31/2012, de 14 de Agosto, procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando a Lei 6/2006, de 27/2, que aprovou o NRAU, o Código Civil (CC) e o Código de Processo Civil (CPC).

 

O «novíssimo» regime ou NRAU II (como alguns já lhe chamam…) entra em vigor no dia 12 de Novembro p.f., tendo como objectivos (i) a alteração do regime substantivo do arrendamento, designadamente conferindo às partes maior liberdade na estipulação das regras relativas à duração dos contratos, (ii) a alteração do regime transitório dos arrendamentos celebrados antes da entrada em vigor da Lei 6/2006, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição desses contratos para novo regime em menor espaço de tempo, e (iii) a alteração do regime de despejo, pela criação de um procedimento especial que permita celeridade na recolocação no mercado do local arrendado.

 

reg arrendamento urbanoO «pacote» ficará completo quando forem adaptados os Decretos-Leis 156/2006, 160/2006 e 161/2006, de 8/8, que aprovaram os regimes de determinação e verificação do coeficiente de conservação, de determinação do rendimento anual bruto corrigido e atribuição do subsídio de renda e o regulamento das comissões arbitrais municipais, trabalho para o qual o legislador se fixou o prazo de 90 dias.

 

 

O que muda…

 

Falta ou atraso no pagamento da renda

O senhorio pode resolver, judicial ou extrajudicialmente, o contrato em caso de mora superior a 2 meses (antes 3) no pagamento da renda, encargos ou despesas.

 

A resolução fica sem efeito se o inquilino puser fim à mora no prazo de 1 mês (antes 3) ou, quando for exercida judicialmente, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa, faculdade que só pode usar uma vez por referência a cada contrato. 

 

O senhorio pode igualmente resolver o arrendamento se o inquilino, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, se atrasar mais de 8 dias no pagamento da renda.

 

Sob pena de caducidade, a resolução deve ser efectivada dentro do prazo de 3 meses a contar do conhecimento da falta ou do atraso no pagamento das rendas (antes 1 ano).

 

A desocupação do locado pelo inquilino em consequência da resolução é exigível após o decurso de 1 mês (antes 3), se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado entre as partes.

 

Forma, prazo, renovação e denúncia do arrendamento

 

> Imposição da redução a escrito de qualquer contrato de arrendamento, exigível no regime anterior apenas para contratos de duração superior a 6 meses.

 

> Redução, de 6 meses para 120 dias, do prazo de antecedência com que a oposição à renovação do arrendamento de duração igual ou superior a 6 anos deve ser comunicada ao outro contraente.

 

> Consideração de que o arrendamento para habitação é celebrado com prazo certo, de 2 anos, no silêncio das partes (antes, por duração indeterminada).

 

> Consideração, na falta de estipulação das partes, de que o arrendamento para comércio e outros fins não habitacionais é celebrado com prazo certo e pelo período mínimo de 5 anos (antes 10).

 

> Eliminação de qualquer limite mínimo na celebração (antes, 5 anos) ou renovação (antes, 3 anos) da generalidade dos arrendamentos para habitação com prazo certo, mantendo-se o limite máximo (30 anos). E, salvo estipulação em contrário, a renovação é automática e por períodos iguais, excepto se o contrato for celebrado por prazo não superior a 30 dias.

 

> Oposição à renovação do arrendamento para habitação com prazo certo – antecedência mínima da comunicação enviada para o efeito, relativamente ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação (na redacção anterior a antecedência mínima era de 1 ano ou de 120 dias, consoante a oposição fosse do senhorio ou do inquilino):

 

 Oposição à renovação da

 iniciativa do:

 Duração inicial do contrato

 ou sua renovação

 Antecedência mínima

Senhorio

 6 anos ou superior

 1 ano a < 6 anos

 6 meses a < 1 ano

 < 6 meses

 240 dias

 120 dias

 60 dias

 1/3 do prazo

Inquilino

 6 anos ou superior

 1 ano a < 6 anos

 6 meses a < 1 ano

 < 6 meses

 120 dias

 90 dias

 60 dias

 1/3 do prazo

 

> A denúncia pelo inquilino deste tipo de contrato, antes permitida a todo o tempo após 6 meses de contrato e comunicação com 120 dias de antecedência, passa a ser possível decorrido 1/3 do contrato ou sua renovação e respeitada que seja a antecedência de 120 ou 60 dias, consoante o contrato tiver duração não inferior ou inferior a 1 ano (ou 30 dias, caso o senhorio se tenha oposto à renovação do contrato).

 

Esta antecedência deverá ser igualmente respeitada pelo inquilino de arrendamento habitacional de duração indeterminada que o pretenda denunciar, sendo-lhe a denúncia permitida quando tiverem decorrido pelo menos 6 meses de duração efectiva do contrato.

 

> Redução, de 5 para 2 anos, da antecedência com que a comunicação para denúncia não justificada do arrendamento habitacional de duração indeterminada pelo senhorio deve ser enviada ao inquilino, sendo eliminada a «confirmação da denúncia» imposta pelo artº 1104º do Código Civil, ora revogado (sob pena de ineficácia, o senhorio tinha que repetir a comunicação de denúncia entre 15 e 12 meses relativamente à data da sua efectivação…).

 

> Redução do prazo mínimo durante o qual o senhorio deve ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio para poder denunciar o arrendamento de duração indeterminada para sua habitação (de mais de 5 para mais de 2 anos).

 

> Alteração do modo, judicial para extrajudicial, de denúncia justificada do arrendamento para habitação de duração indeterminada (por necessidade do locado para habitação do próprio senhorio ou seus descendentes em 1º grau ou na demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à sua desocupação): o senhorio comunica a sua intenção ao inquilino com uma antecedência mínima de 6 meses relativamente à data pretendida para a desocupação (da denúncia não pode resultar que o contrato dure menos de 2 anos – 5 anos no regime anterior), apresentando expressamente o fundamento da denúncia e fazendo-a acompanhar, no caso de demolição, remodelação ou restauro, de alguns documentos [alíneas a) e b) do nº 2 e nº 3 do artº 1103º CC].

 

> Se a denúncia é justificada em necessidade de demolição, remodelação ou restauro, a indemnização devida ao inquilino, no caso de não haver acordo quanto ao seu realojamento, é reduzida para 1 ano de renda (antes não podia ser inferior à renda de 2 anos).

 

Se a denúncia é justificada na necessidade do locado para habitação do senhorio ou seus descendentes em 1º grau, este deve dar-lhe o uso invocado no prazo de 3 meses (antes 6 meses) e por um período mínimo de 2 anos (antes 3).

 

O senhorio, salvo por motivo que não lhe seja imputável, que não habite o locado no prazo e pelo período devidos ou não inicie as obras no prazo de 6 meses contados da desocupação do locado constitui-se no dever de pagar uma indemnização ao inquilino igual a 10 anos de renda (2 anos de renda e direito à reocupação do locado no regime anterior).

 

Transmissão por morte

 

> O arrendamento para habitação transmite-se por morte do inquilino para o cônjuge sobrevivo que resida no locado, bem como para pessoa que com ele vivesse em união de facto ou em economia comum há mais de 1 ano e no locado residisse há mais de 1 ano à data da morte, não se verificando o direito à transmissão para qualquer destas pessoas se a mesma tiver outra casa na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes ou no respectivo concelho quanto ao resto do país.

 

Despejo

 

regime arrandamento urbano despejo> O contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação ao inquilino do montante em dívida, constitui título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, encargos ou despesas da responsabilidade do inquilino.

 

> Criação de um novo tipo de processo – o procedimento especial de despejo –, extrajudicial, destinado a efectivar a cessação do arrendamento quando o inquilino não desocupe o locado na data prevista na lei ou convencionada entre as partes, cuja tramitação corre no também novo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), criado junto da Direcção-Geral da Administração da justiça, mais um órgão do Estado, mais despesa pública (desnecessária…), mais burocracia e lentidão na efectivação do despejo…

 

> O requerimento de despejo é convertido pelo BNA em título para desocupação do locado se não houver oposição do inquilino, se a oposição for deduzida e não tiver sido paga a taxa devida e prestada caução ou se na pendência do processo não forem pagas ou depositadas as rendas que se forem vencendo.

 

> O procedimento especial de despejo é distribuído ao tribunal competente se o inquilino tiver deduzido oposição ou se for suscitada alguma questão sujeita a decisão judicial.

 

> Redução, de 10 para 5 meses, do prazo máximo de diferimento da desocupação do locado arrendado para habitação decretado na execução por razões sociais imperiosas.

 

Comunicações

 

> A comunicação do senhorio destinada a resolver o arrendamento por motivo de mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda, encargos e despesas, ou de oposição pelo inquilino à realização de obras determinadas por autoridade pública pode ser feita por escrito, em carta assinada, remetida sob registo e com aviso de recepção para o domicílio do inquilino que tenha sido convencionado no contrato (mantendo-se as demais alternativas: notificação avulsa ou contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução).

 

Actualização da renda

 

> Na falta de estipulação das partes, a renda é anualmente actualizada com base no coeficiente fixado pelo INE, sendo arredondada para a unidade de cêntimo superior (euro superior, antes).

 

> Nos arrendamentos mais antigos, celebrados para habitação antes da entrada em vigor do RAU (até 18.11.1990) e para fins não habitacionais antes da entrada em vigor do DL 257/95 (até 04.10.1995), depende da iniciativa do senhorio a transição para o NRAU (ora NRAU II) e a actualização da renda, que deve comunicar a sua intenção ao inquilino, indicando o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado (avaliado nos termos do CIMI), constante da caderneta predial urbana e juntando cópia desta.

 

> Nos termos dos artigos 50º a 54º do NRAU II (arrendamentos não habitacionais), o inquilino dispõe de 30 dias para responder, podendo na resposta (i) aceitar o valor proposto, (ii) opor-se ao valor proposto e propor outro valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e ou duração do contrato propostos e ou (iv) denunciar o arrendamento.

 

Deve ainda, se for caso disso, invocar e comprovar uma das seguintes circunstâncias:

- que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade (entidade que não ultrapasse 2 dos 3 seguintes limites: total do balanço - €500.000; volume de negócios líquido - €500.000; nº médio de empregados durante o exercício - 5)

- que o locado é sede de uma associação privada sem fins lucrativos, declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal e que se dedica à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional

- que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes.

 

> Invocada e comprovada uma das referidas circunstâncias, o arrendamento só fica submetido ao NRAU (II) se houver acordo entre senhorio e inquilino ou, na falta de acordo, após 5 anos a contar da recepção pelo senhorio da resposta do inquilino.

 

> Durante este período de 5 anos, o valor actualizado da renda terá como limite máximo o correspondente a 1/15 do valor do locado, determinado nos termos dos artºs 38º e sgs. do CIMI. Após este período, o senhorio pode promover a transição para o NRAU II, repetindo-se os procedimentos supra indicados, não podendo então o inquilino invocar qualquer das circunstâncias que permitiram o adiamento da aplicação do NRAU II, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, de 2 anos, no silêncio ou falta de acordo quanto ao tipo e duração do contrato. 

 

> A falta de resposta do inquilino vale como aceitação da renda, tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio, transitando o contrato para o NRAU II a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao termo do prazo de resposta. O mesmo se diga se o inquilino aceitar a renda proposta pelo senhorio.

 

> Não havendo circunstância que possa invocar, o inquilino pode opor-se ao valor da renda, ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio e, sob pena de se considerar que pretende a manutenção da renda em vigor, contrapropor outro valor de renda.

 

> A falta de resposta do senhorio (que tem 30 dias para o efeito) vale como aceitação da renda e do tipo e duração do contrato propostos pelo inquilino, ficando o arrendamento sujeito ao NRAU II a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao termo daquele prazo (ou da recepção pelo inquilino da aceitação do senhorio).

 

> Não aceitando a proposta do inquilino, o senhorio pode:

 

- Denunciar o arrendamento, pagando ao inquilino uma indemnização igual a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas apresentadas por um e outro [ex.: se o senhorio propõe €1000 e o inquilino €500, a indemnização será de €45.000 ((1000+500)/2*12*5)]. A indemnização é agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo inquilino não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou 20%, respectivamente.

 

A denúncia produz efeitos no prazo de 6 meses a contar da recepção da comunicação, devendo o inquilino desocupar o locado no prazo de 30 dias. Vigora entretanto a renda antiga ou, se superior, a proposta pelo inquilino (a denúncia pelo inquilino produz efeitos no prazo de 2 meses contados da recepção pelo senhorio da resposta, que deverá desocupar o locado em 30 dias).

 

- Actualizar a renda, com o limite máximo de 1/15 do valor do locado, determinado nos termos dos artºs 38º e sgs. do CIMI, considerando-se o arrendamento celebrado com termo certo, pelo período de 5 anos a contar dessa comunicação.

 

O que vai referido supra para o arrendamento não habitacional vale, com algumas adaptações, para o arrendamento habitacional mais antigo (celebrado antes da entrada em vigor do RAU, isto é, até 18.11.1990), a que se aplicam os artºs 30º a 37º do NRAU II.

 

À proposta do senhorio o inquilino deve, se for o caso, invocar e comprovar que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar (RABC) é inferior a 5 salários mínimos nacionais e ou que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 65%.

 

Se o inquilino alegar e comprovar o RABC referido, o contrato só fica submetido ao NRAU II havendo acordo ou passados 5 anos. Neste período de 5 anos a renda pode ser actualizada, tendo como valor máximo 1/15 do valor do locado, definido nos termos do CIMI, para 10%, 17% ou 25% do RABC, consoante o rendimento mensal seja inferior a € 500, a € 1500 ou igual e superior a € 1500, até à aprovação dos «mecanismos de protecção e compensação social»

 

Se o inquilino alegar e comprovar idade não inferior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade comprovado superior a 60%, o contrato só fica submetido ao NRAU II havendo acordo. E se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo inquilino, o contrato mantém-se em vigor sem alteração de regime, sendo a renda actualizada para o valor máximo de 1/15 do valor do locado (excepto se o inquilino invocar também um RABC inferior a 5 salários mínimos, caso em que se aplicarão os limites do parágrafo anterior, vigorando o valor da renda por um período de 5 anos).

 

Após este período de 5 anos a renda é actualizada para o limite máximo mas o contrato só fica submetido ao NRAU II mediante acordo das partes.

 

Arrendamentos não habitacionais celebrados na vigência do DL 257/95, de 30/9

 

> Força das alterações operadas no artigo 26º do NRAU, estes arrendamentos, quando celebrados com duração limitada, renovam-se automaticamente no fim do prazo, pelo período de 2 anos (antes 3), se outro não estiver previsto e, naturalmente, se não forem denunciados por qualquer das partes.

 

> Aos contratos sem duração limitada aplicam-se as regras dos contratos de duração indeterminada mas com algumas especificidades, não podendo, por exemplo, o senhorio denunciar o contrato mediante comunicação ao inquilino com antecedência não inferior a 2 anos da data de cessação se o mesmo tiver idade não inferior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

 

Por outro lado, e não tendo aplicação o disposto supra, a revogação do nº 6 do referido artigo permite agora ao senhorio denunciar o arrendamento mediante comunicação ao inquilino, com a antecedência não inferior a 2 anos, tenha ou não ocorrido trespasse ou locação após a entrada em vigor da lei (6/2006) ou transmissão de participações sociais determinante da alteração da titularidade em mais de 50%.

 

Arrendamentos celebrados antes do RAU e DL 257/95

 

> Para além da aplicação das regras acima descritas relativas à actualização das rendas, aplica-se aos arrendamentos para fins não habitacionais celebrados até 04.10.1995 e para fins habitacionais celebrados até 18.11.1990 o disposto no artigo 26º do NRAU, com algumas especificidades:

 

- O senhorio não pode denunciar o contrato (mediante comunicação enviada com a antecedência mínima de 2 anos);

 

- O senhorio pode denunciar o contrato celebrado para fins não habitacionais mediante comunicação enviada ao inquilino com a antecedência mínima de 5 anos quando, após 12 de Novembro de 2012, (i) ocorra trespasse, locação do estabelecimento ou cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal ou (ii), sendo o inquilino uma sociedade, ocorra transmissão em vida de posição ou posições sociais que determinem a alteração da titularidade em mais de 50%;

 

- A denúncia pelo senhorio para efeitos de obras de demolição, remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado obriga-o, na falta de acordo, a garantir o realojamento do inquilino em condiçõea análogas se este tiver idade não inferior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

 

Taxa especial de tributação das rendas?

 

> O legislador compromete-se (artº 8º), embora sem prazo, a fixar em diploma próprio o regime fiscal das rendas de prédios urbanos auferidas por pessoas singulares, que poderá incluir a fixação de uma taxa especial de tributação em sede de IRS igual à que recai sobre os rendimentos de capitais. Veremos se a proposta de OE para 2013 nos surpreende positivamente.

 

Seguro de renda

 

> Será regulado em diploma próprio o regime jurídico do contrato de seguro de renda, que visa cobrir o risco de incumprimento pelo inquilino da obrigação de pagamento de um certo número de rendas e, adicionalmente, cobrir outros riscos para o senhorio relativos ao arrendamento, como danos causados pelo inquilino no local arrendado e custos e encargos decorrentes de eventual procedimento de despejo com o ressarcimento de rendas e indemnizações eventualmente devidas.

 

 

Anexos:

 

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Lei 31/2012

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Lei 6/2006

pdf

Decreto-Lei 156/2006

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Decreto-Lei 157/2006

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Decreto-Lei 158/2006

pdf

Decreto-Lei 160/2006

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Decreto-Lei 161/2006

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Portaria 1192-A/2006

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Portaria 1192-B/2006

 

 

 

 

 

 

 

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